هاني توفيق يوضح التسلسل الطبيعي للفقاعة العقارية في 20 مرحلة

استعرض الخبير الاقتصادي هاني توفيق ما وصفه بـ"التسلسل الطبيعي للفقاعة العقارية"، موضحًا المراحل التي قد تمر بها الأسواق العقارية عند الاعتماد بشكل كبير على المضاربات وارتفاع الأسعار بوتيرة تفوق معدلات الطلب الحقيقي.

زيادة الإقبال على شراء العقارات 

وأوضح توفيق في منشور له على صفحته الشخصية، أن البداية تكون مع زيادة الإقبال على شراء العقارات، وهو ما يدفع الأسعار إلى الارتفاع بصورة متواصلة على مدار فترة زمنية، لتظهر بعدها ظاهرة "الأوفر برايس"، حيث يتعاقد بعض المشترين على وحدات لا يملكون قيمتها كاملة، ثم يعيدون بيعها سريعًا لتحقيق أرباح من فارق السعر.

ارتفاعات مبالغه في أسعار العقارات

وأشار إلى أن استمرار المضاربات يؤدي إلى ارتفاعات مبالغ فيها في أسعار العقارات، قبل أن تصل السوق إلى مرحلة التشبع الشرائي، لتبدأ بعدها وتيرة البيع والشراء في التراجع تدريجيًا، مع انخفاض قيمة "الأوفر برايس" واستقرار الأسعار بعد موجة الصعود.

دخول سوق العقار في ركود

وأضاف أن المرحلة التالية تتمثل في دخول السوق في حالة من الركود، ما يدفع شركات التطوير العقاري إلى تقديم تسهيلات أكبر في أنظمة السداد لتحفيز الطلب، إلا أنه مع استمرار ضعف المبيعات قد يختفي "الأوفر برايس" تمامًا، ويسعى بعض المشترين إلى بيع وحداتهم بنفس سعر التعاقد أو بأسعار قريبة منه.
ولفت إلى أن استمرار الركود قد يؤدي إلى تعثر بعض العملاء في سداد الأقساط، وهو ما يدفع شركات التطوير إلى استرداد الوحدات غير المسدد أقساطها، لتزداد المعروضات العقارية في السوق، بينما تواجه الشركات ضغوطًا لتوفير السيولة اللازمة لسداد التزاماتها تجاه البنوك والمقاولين والموردين.

عروض على أسعار العقارات 

وأوضح توفيق أن هذه الظروف قد تدفع الشركات إلى طرح عروض وتسهيلات غير مسبوقة، وصولًا إلى تخفيضات إجبارية في الأسعار بهدف تنشيط المبيعات، محذرًا من أن استمرار ضعف الطلب مع وفرة المعروض وتراجع القوة الشرائية قد يقود إلى انفجار الفقاعة العقارية، وما يصاحبها من تعثر بعض شركات المقاولات والتطوير العقاري، وتأخر تنفيذ وتسليم عدد من المشروعات.